國內持續“低通脹”狀態引關注，需求不足需要更多寬鬆政策支持，作爲重要拖累項，房地產正迎來更大力度的政策支持，但關於支持路徑爭議仍在。
近日，在中國金融四十人論壇（CF40）宏觀政策季度（2023年四季度）報告發佈會上，CF40學術委員、國投證券首席經濟學家高善文表示，中國房地產市場正在經歷一場修正，而非泡沫破裂。當前，二手房價格已經基本調整到位，規模更大的新房市場則因爲限價政策、保交樓風險等因素尚未調整到位，建議儘快修復一手房市場功能。
關於2024年的政策建議，CF40季度報告提到了“兩個11”，即政府舉債不低於11萬億元、社融增速不低於11%。
房地產關鍵問題來到新房市場
上述報告認爲，2023年經濟運行低於潛在增速的主要原因來自多方面：一是疫情對我國居民、企業和政府的資產負債表衝擊並沒有隨之結束，疫情後遺症仍在；二是受房地產超預期下調、對個別行業的管制政策等多方面影響，市場自發需求偏弱；三是政府主導的支出增長遠低於私人部門支出增長，政策利率下調遠低於通脹下行幅度造成的真實利率大幅攀升，政府支出和貨幣政策沒能發揮逆週期作用。
作爲投資方面的重要拖累，房地產行業修復節奏一直是市場關注的焦點。報告認爲，房地產市場未能如期企穩有多方面原因，從國際經驗來看，我國房地產調整的時間和幅度並不是特別異常，其他國家走出房地產危機的影響普遍需要 3～5年甚至更長。
高善文從泡沫角度談到，中國與其他典型房地產市場存在很大不同，房地產的供應過剩極其不明顯，並非主流觀點認爲的正在經歷房地產泡沫的破滅，而是一輪存在嚴重超調的短暫價格修正。
他指出，近兩年在一手房交易持續大幅縮量的情況下，二手房市場交易縮量相對小，並在下滑了兩年之後的2023年顯著放量。在這背後，二手房市場的價格修正在2023年已經基本完成，房價收入比已經回到2017年之前的水平。
“二手房市場上已經看到比較確定的跡象，價格修正已經結束，而且價格修正所需要的時間比很多悲觀主義者（認爲的）要短得多，經歷了2022年～2023年一輪下跌，兩年時間基本上20%的下跌後就結束了。”高善文說。
“如果我們考慮貸款可負擔性，壞消息是預期收入在下降，好消息是現在按揭利率比那個時候低得多，如果按照8年久期計算房地產貸款，未來按揭月供相對收入變化曲線跟2017年是一樣的。”高善文認爲，二手房市場穩定在此價位的前提是不能再有新一輪外部衝擊，包括經濟嚴重失速。
對比之下，一手房價格還沒“跌到位”。高善文認爲，市場規模更大的新房交易持續縮量有三個原因：一是政府限價政策，市場無法發揮正常功能；二是嚴重的保交樓風險擔憂；三是供應縮量太快，背後原因正是交付風險與價格調整不徹底。
“如果2023年一手房能像二手房一樣，價格出現明顯修正，整個市場調整過程基本就結束了，隨之交易量將回升。”他建議說，當前宏觀經濟的核心是儘快修復一手房市場功能。
上述報告提到，房地產企業無法完成自救、市場難以進入自發修復的重要原因，依然是嚴格的融資約束，包括已經暴雷的房企，也包括尚未出險的企業。
不過，從“三支箭”到“金融16條”，到經營性物業貸款用途鬆綁，再到近期建立城市房地產融資協調機制併火速落地，不少業內人士認爲，隨着各地房地產項目“白名單”陸續出爐，地產融資困境有望得到更實質性解決，保交樓將加速推進。
報告則認爲，應儘快轉變以“保交樓”和“屬地原則”爲主的房地產債務處置思路，採用更具全局性、系統性和適用於處置金融風險的方式來處置房地產企業。具體來說，一是通過政府信用背書，阻斷銀行等金融系統對房地產企業的“擠兌”，幫助房地產企業恢復正常融資渠道；二是通過取消限購，降低房貸利率、對首套房購房者採取優惠貸款利率，幫助開發商化解商住樓、車位等沉澱資產等措施，改善房地產企業現金流。
“兩個11”如何平衡多維壓力？
2023年12月召開的中央經濟工作會議指出，進一步推動經濟回升向好需要克服一些困難和挑戰，包括有效需求不足、部分行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多，國內大循環存在堵點，外部環境的複雜性、嚴峻性、不確定性上升等。
報告認爲，在這些困難和挑戰中，需求不足是首要矛盾。擴大總需求，無論是擴大消費還是投資需求，都要落實在信貸增長上面，並就此提出了“兩個11”建議。
首先在財政政策方面，政府舉債規模不低於11萬億元。報告假設，在2024年經濟增長目標爲實際GDP增速5%、GDP平減指數1.5%、GDP名義增速目標6.5%的情況下，需要達到的廣義財政支出（公共財政支出 政府性基金支出）規模應約爲40萬億元，廣義財政收入總規模預計在29萬億元左右，因此需要政府舉債來填補的廣義財政赤字規模爲11萬億元。
報告指出，消費復甦不及預期背後，政府支出減速加速了需求不足。據測算，從政府主導支出、私人部門支出、淨出口三大支出主體來看，2023年需求不足的最主要拖累是政府主導支出增速下降，而不是私人部門支出增速下降。
數據顯示，2023年政府主導支出增速下降至2.4%，其中剔除基建投資的一般公共預算支出增速3.5%，政府基礎基金支出增速-14.6%，政府主導基建投資增速6%。政府主導支出增速低於名義 GDP增速，相比去年5.1%的私人部門消費和投資支出增速低了2.7個百分點，政府支出由拉動項轉爲拖累項。對比來看，2013～2019年期間，政府支出增速平均比私人部門支出增速高1.3個百分點。
報告還強調，如果房地產市場沒有及時企穩，房地產企業可能會加速退出房地產市場並導致政府性基金收入繼續下降，那麼對應的廣義赤字缺口還會增加。此外，2024年全球經濟繼續面臨下行壓力，外需可能在當前基礎上進一步下滑並帶來新的總需求缺口。
其次要充分降低政策利率，2024年貨幣政策應該更積極一些，政策利率調整幅度更大一些，走在市場前面把真實利率大幅度地降下來，將社會融資規模增速目標定在11%以上。
上述測算的依據在於，按照2022年以來，大約每4元新增社會融資規模可以轉換爲1元新增名義GDP的基準來匡算，如果2024年名義GDP增長6.5%，新增8.2萬億元名義GDP，這需要新增包括利息支出在內的社會融資規模約44.8萬億元，對應的社會融資規模存量增速11.4%。
國家統計局數據顯示，2023年全年，全國居民消費價格指數（CPI）比上年上漲0.2%，PPI比上年下降3.0%。回顧2023年各月份，CPI月度同比漲幅均低於3%左右的年度預期目標，其中1月漲幅最高，達2.1%，3月以來則連續處於1%以下的低位。
報告認爲，政策對走出需求不足局面至關重要，讓貨幣政策助力核心CPI的提升，需要把真實利率降下來，從而爲私人部門投資和消費支出提供有利的貨幣政策環境。據測算，通過充分降低政策利率，可以讓居民、企業和政府每年減少利息支付不低於6萬億元，同時增加金融資產估值不少於15萬億元。
“降低政策利率，是總量政策，也是最精準的宏觀政策，這是通過更有利於投資和消費的金融環境，讓數以億計的投資者和消費者自己選擇如何擴大支出。”報告牽頭人、CF40資深研究員、中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌表示。
當前，對於貨幣政策取向，市場普遍關注穩匯率和銀行業淨息差壓力的掣肘。“經濟基本面好了，總需求好了，解決金融問題、匯率問題會有更大餘地。”張斌認爲，相比降息給銀行帶來的不利因素，不降息情況下的信貸需求下降以及壞賬、不良率提升對銀行長久經營和風險管控更爲不利。
CF40研究院執行院長郭凱也認爲，從美聯儲、歐洲央行、日本央行、英格蘭央行等經驗來看，雖然同樣高度重視銀行健康問題、息差問題，但各央行在宏觀經濟需要的情況下依然行動迅速。
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